90-იანი წლების დასაწყისში საქართველოში საერთოდ არ არსებობდა აკანონმდებლო ბაზა სამეწარმეო საქმიანობის, მათ შორის მშენებლობის სფეროს რეგულირებისთვის, რამაც უარყოფითად იმოქმედა სამშენებლო ბიზნესის განვითარებაზე. წლების მანძილზე განვითარებული პრობლემები დღესაც აქტუალური რჩება.

დამოუკიდებლობის მოპოვების შემდეგ ქვეყნისთვის აუცილებელი იყო საბაზრო ეკონომიკის მოდელზე გადასვლა. ქვეყნისათვის პრიორიტეტი მეწარმეობის განვითარება და მისთვის შესაბამისი საკანონმდებლო ბაზის შექმნა გახდა. ეს თავის მხრივ კანონის ჩარჩოში მოაქცევდა სამეწარმეო საქმიანობას, რაც შედეგად ქვეყანაში ჯანსაღი კონკურენტული გარემოს ჩამოყალიბებისა და საბოლოო ჯამში ქვეყნის ეკონომიკური წინსვლის საფუძველი გახდებოდა.ამასთანავე აღსანიშნავია, რომ მეწარმეობის განვითარების ერთ-ერთ ხელისშემშლელ პირობას სახელმწიფო ადმინისტრაციული ბარიერები წარმოადგენდა. კვლევაში ყურადღება გამახვილებულია სწორედ სახელმწიფო ადმინისტრაციულ ბარიერებზე, კერძოდ მშენებლობის ნებართვაზე.

უკანასკნელი წლების განმავლობაში სამეწარმეო სფეროს დარეგულირების არაერთი მცდელობა იყო. თუმცა სფეროში მიმდინარე ხშირმა ცვლილებებმა და მოუწესრიგებელი ერთიანი სისტემის არსებობამ გამოიწვია ინფორმირებულობის დაბალი დონე და გაურკვევლობა თვით სახელმწიფო სტრუქტურებში. ყველაზე მეტად კი ამ გაურკვევლობით რასაკვირველია პირველ რიგში დაზარალდა მეწარმეები და მთლიანად საზოგადოება. განხორციელებულ რეფორმებში წინგადადგმული ნაბიჯი იყო 2002 წლის 14 მაისს „სამეწარმეო საქმიანობის ლიცენზიისა და ნებართვის გაცემის საფუძვლების შესახებ“ კანონის მიღება, რომელმაც გარკვეულწილად ერთიანობაში მოაქცია სალიცენზიო და სანებართვო სისტემა. მიუხედავად ამ კანონის პროგრესულობისა, მის უდიდეს ნაკლად უნდა ჩაითვალოს ლიცენზიასა და ნებართვას დაქვემდებარებული საქმიანობების სიმრავლე. თითოული ლიცენზიისა, თუ ნებართვის აღება მოითხოვს რამდენიმე (ჩვენს შემთხვევაში მრავალ) სახელმწიფო ორგანოსთან ურთიერთობას, რაც ხშირ შემთხვევაში გაუმართლებელია.

„სამეწარმეო საქმიანობის ლიცენზიისა და ნებართვის გაცემის საფუძვლების შესახებ“ კანონი განსაზღვრავს ლიცენზირებისა და ნებართვების სისტემის ძირითად პრინციპებს, სახეობებსა და პირობებს. ამავე კანონით დადგენილია, რომ თუ სალიცენზიო/სანებართვო საქმიანობაზე საჭიროა დამატებითი პირობების ანდა სხვა სპეციფიკური-დარგობრივი საკითხების დაკონკრეტება და დადგენა, ეს უნდა მოხდეს მხოლოდ კანონით. სწორედ ამ მიზნით 2004 წლის 25 ივნისს მიღებულ იქნა „მშენებლობის ნებართვის შესახებ“ კანონი.

მშენებლობის სფეროს დღეს-დღეობით არეგულირებს მრავალი კანონი და კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტი, რომლებიც ხშირ შემთხვევაში წინააღმდეგობაში მოდის ერთმანეთთან. აღნიშნულიდან გამომდინარე, მშენებლობის სფეროს მარეგულირებელ კანონმდებლობაში სრული ქაოსია და რთულია მათი ერთიან სისტემაში აღქმა.

გარდა ამისა, მშენებლობის სფეროში დღეს არსებული კანონმდებლობა მოიცავს მრავალი სახის ადმინისტრაციულ თუ ტექნიკურ ბარიერს (მშენებლობის ნებართვის მიღებამდე მეწარმეს, თუ ფიზიკურ პირს ესაჭიროება მრავალი სახელმწიფო უწყებებიდან სანებართვო ხასიათის ოფიციალური დოკუმენტების მიღება) რაც სერიოზულ დროისა და ფინანსურ ხარჯებთან არის დაკავშირებული, საბოლოო ჯამში კი უარყოფითად აისახება თბილისის ინფრასტრუქტურის განვითარებასა და მშენებლობის სფეროში მეწარმეობის განვითარებაზე.

მშენებლობის ნებართვის გასაცემად კანონით 1 თვიანი ვადაა დადგენილი, მაგრამ მეწარმეს სხვადასხვა უწყებებიდან საჭირო დოკუმენტების (დასკვნები, სხვა სახის ნებართვები, სერტიფიკატები, შეთანხმებები) მიღებისათვის შესაძლოა 1 წელზე მეტი დასჭირდეს.

ნებართვის გაცემის ზოგადი წესები და პრინციპები დადგენილია „სამეწარმეო საქმიანობის ლიცენზიისა და ნებართვის გაცემის საფუძვლების შესახებ“ კანონით.

„სამეწარმეო საქმიანობის ლიცენზიისა და ნებართვის გაცემის საფუძვლების შესახებ“ კანონიდან გამომდინარე მიღებულ იქნა „მშენებლობის ნებართვის შესახებ“ კანონი, რომელმაც განსაზღვრა მშენებლობის სფეროში ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებული ურთიერთობები, სანებართვო სახეობები და ნებართვის მისაღებად წარსადგენი დამატებითი დოკუმენტები.

1997 წლის 14 ნოემბერს მიღებულ იქნა კანონი „არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის შესახებ“, რომელიც წარმოადგენდა ერთგვარ მცდელობას მოეწესრიგებინა არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობა, შესაბამისი ოფიციალური სტრუქტურების ფუნქციები და უფლებები, ასევე ამ სფეროში მეწარმე-სუბიექტების პასუხისმგებლობა. მისი მიღება მიზნად ისახავდა საპროექტო-საძიებო და სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოების, სამშენებლო ნაკეთობებისა და კონსტრუქციების ხარისხის ამაღლებისთვის ხელის შეწყობასა და ამის საფუძველზე ყველა სახის შენობა-ნაგებობების საიმედო და უსაფრთხო ექსპლუატაციისა და არქიტექტურული გადაწყვეტის უზრუნველყოფას. აღსანიშნავია, რომ ზემოაღნიშნული კანონი ვრცელდებოდა მხოლოდ იურიდიულ და მეწარმე ფიზიკურ პირზე.

მშენებლობის სფეროს სანებართვო სისტემის რეგულირება მოიცავდა მხოლოდ მშენებლობის დაწყების ნებართვას. აღსანიშნავია, რომ ამ პერიოდში არ არსებობდა ასაშენებელი ობიექტის შექმნის სამართლებრივი საფუძვლები. შესაბამისად, არ არსებობდა მშენებლობის დაწყების ნებართვამდე განსახორციელებელი ღონისძიებების სახელმწიფო რეგულირება, რაც გაურკვეველ სიტუაციაში აყენებდა მეწარმეს თუ ფიზიკურ პირს.

დღეისათვის არქიტექტურული ობიექტის შექმნის სამართლებრივი საფუძვლები განსაზღვრულია, თუმცა მშენებლობის სფეროს მარეგულირებელ კანონმდებლობაში არსებული ქაოსის გამო კვლავაც ვერ ხდება დარგის რეალური რეგულირება.

მშენებლობის სფეროს საკანონმდებლო რეგულირებაში წინგადადგმული ნაბიჯი იყო 1998 წლის 14 აპრილს მიღებული კანონი „არქიტექტურული საქმიანობის შესახებ“, რომლის მიზანი იყო საქართველოს ტერიტორიაზე ადამიანის ყოფა-ცხოვრებისთვის სრულყოფილი, ეკოლოგიურად უსაფრთხო, ესთეტიკური გარემოს ჩამოყალიბება და არქიტექტურული ხელოვნების განვითარება. აღნიშნულმა კანონმა გარკვეულწილად შეავსო სფეროს მარეგულირებელ კანონმდებლობაში არსებული ნაკლოვანებები. მანვე განსაზღვრა არქიტექტურული ობიექტის შექმნის სამართლებრივი საფუძვლები (არქიტექტურულ-გეგმარებით დავალების საფუძველზე, ასაშენებელი ობიექტის პროექტის შექმნისა და პროექტის შეთანხმების საკითხები). „არქიტექტურული საქმიანობის შესახებ“ კანონი ასევე მოიცავს ისეთ საკითხებს, როგორებიცაა:

აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ არც არქიტექტურული საქმიანობის ლიცენზიის და არც მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესი არცერთი კანონით არ იყო დადგენილი.

1999 წლის 16 აპრილს მიღებულ იქნა კანონი „მშენებლობის პროექტების სახელმწიფო კომპლექსური ექსპერტიზისა და დამტკიცების შესახებ“, რომელმაც განსაზღვრა ქვეყნის ტერიტორიაზე საქართველოს სახელმწიფო და აფხაზეთისა და აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკების ბიუჯეტებით გათვალისწინებული, აგრეთვე სახელმწიფო მნიშვნელობის ობიექტების (დაფინანსების წყაროსა და საკუთრების ფორმის მიუხედავად) მშენებლობის პროექტების სახელმწიფო კომპლექსური ექსპერტიზის ჩატარების, განხილვისა და დამტკიცების სამართლებრივი ნორმები და წესები.

კანონის მიხედვით კომპლექსურ ექსპერტიზას ახორციელებდა საქართველოს ურბანიზაციისა და მშენებლობის სამინისტროსთან არსებული სახელმწიფო ექსპერტიზის მთავარი სამმართველო, ხოლო აფხაზეთისა და აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკების შემთხვევაში - შესაბამისი სამმართველოები (შპს, რომელიც სახელმწიფოს 100%-ანი წილობრივი მონაწილეობითაა შექმნილი).

სახელმწიფო ექსპერტიზის ჩატარების ძირითად პრინციპებთან ერთად კანონით დადგინდა მშენებლობის პროექტის დამტკიცებასთან დაკავშირებული საკითხები:

1999 წლის 9 სექტემბერს მიღებულ იქნა კანონი „საპროექტო-სამშენებლო საქმიანობის ლიცენზირების შესახებ“, რომელმაც განსაზღვრა საპროექტო-სამშენებლო საქმიანობის ლიცენზირებასთან დაკავშირებული ურთიერთობები, საპროექტო-სამშენებლო საქმიანობის ლიცენზიით ნებადართული საქმიანობის სახეობები და ლიცენზიის მიღებისათვის გათვალისწინებული დოკუმენტებისა და პირობების დამატებით ნუსხა.

აღნიშნული კანონით დადგინდა საპროექტო-სამშენებლო საქმიანობის ლიცენზირების წესის ძირითადი დებულებები:

„საპროექტო-სამშენებლო საქმიანობის ლიცენზირების შესახებ“ კანონი ეწინააღმდეგება „სამეწარმეო საქმიანობის ლიცენზიის და ნებართვის გაცემის საფუძვლების შესახებ“ კანონს, ვინაიდან ლიცენზია ერთჯერადია და გაიცემა უვადოდ. „სამეწარმეო საქმიანობის ლიცენზიის და ნებართვის გაცემის საფუძვლების შესახებ“ კანონს აქვს უპირატესი ძალა და შესაბამისად მისი დებულებები მოქმედებს.

2000 წლის 27 ოქტომბერს მიღებულ იქნა კანონი „სამშენებლო საქმიანობის შესახებ“, რომელმაც განსაზღვრა საქართველოს ტერიტორიაზე სამშენებლო საქმიანობაში მონაწილეთა შორის ურთიერთობების სამართლებრივი, ორგანიზაციული და ეკონომიკური თავისებურებები, დაადგინა ამ საქმიანობასთან დაკავშირებული ნორმების დაცვისა და რეგულირების ზოგადი მექანიზმი.

2001 წლის 22 ივნისს, „არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის შესახებ“ კანონში შეტანილ იქნა პირველი ცვლილებები, რომლის მიხედვითაც გაუქმდა მშენებლობის დაწყების ნებართვა და გაჩნდა ახალი ტერმინი „მშენებლობის წარმოების ნებართვა“, რომელიც ფაქტობრივად იგივე შინაარსის მატარებელია. გარდა ამისა, დაემატა ისეთი საკითხები, როგორებიცაა:

2004 წლის 12 დეკემბერს, „არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის შესახებ“ კანონში შეტანილ იქნა მეორე ცვლილება, რომლის მიხედვითაც:

______________

1 „საქართველოს მთავრობის სტრუქტურის, უფლებამოსილებისა და საქმიანობის წესის შესახებ“ კანონით სამინისტრო გაუქმებულია და მისი ფუნქციები მმართველობაში გადაეცა ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს.

2004 წლის 25 ივნისს მიღებულ იქნა „მშენებლობის ნებართვის შესახებ“ კანონი, რის მიხედვითაც შენობა-ნაგებობის მშენებლობის, რეკონსტრუქციისა და დემონტაჟის განსახორციელებლად საჭიროა მშენებლობის ნებართვა. თუმცა მის მისაღებად უნდა გაიაროს რამდენიმე ეტაპი, როგორიცაა:

ამ პროცედურების გავლის შემდეგ მაძიებელი აკეთებს განაცხადს მშენებლობის ნებართვის მისაღებად.

ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს, ან სხვა ორგანიზებულ წარმონაქმნს (შემდგომში „პირი''), რომელიც აპირებს რაიმე ობიექტის მშენებლობას, ესაჭიროება სახელმწიფო ორგანოს მიერ გაცემული მშენებლობის ნებართვა.

მშენებლობის ნებართვის მიღება სავალდებულოა ნებისმიერ შემთხვევაში, თუნდაც პირი ობიექტს აშენებდეს ინდივიდუალური სარგებლობისთვის.

კანონით განსაზღვრულია ცალკეული სახის სამშენებლო სამუშაოები, რომლებიც არ საჭიროებენ მშენებლობის ნებართვას, თუმცა ისინი ხორციელდება ადგილობრივი მმართველობის არქიტექტურის სამსახურთან¹ შეთანხმებული საპროექტო დოკუმენტაციის საფუძველზე, რომლის შესაბამისობაზე ზედამხედველობას ახორციელებს ადგილობრივი მმართველობის ორგანოს არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ინსპექცია (არქმშენინსპექცია).

მშენებლობის ნებართვა არ გაიცემა შემდეგ საქმიანობებზე:

ა) საკარმიდამო მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ დამხმარე სამეურნეო სათავსოს მოწყობაზე;

ბ) მცირე არქიტექტურული ფორმების (კიოსკი, საჩრდილობელი, საყვავილე, ბოსკეტი და სხვა), მოზარდთა ღია სპორტული და სათამაშო მოედნებისა და ღია ავტოსადგომების მოწყობაზე;

გ) სანახაობითი ღონისძიებების, სახალხო დღესასწაულებისა და ბაზრობა-გამოფენებისთვის საჭირო დროებითი შენობა-ნაგებობის მოწყობაზე;

დ) სარეკლამო კონსტრუქციის მოწყობაზე, რომლის ფირნიშის ფართობი არ აღემატება 27 კვ. მეტრს;

ე) შენობა-ნაგებობის, მათ შორის, ფასადის, ყველა სახის სარემონტო სამუშაოების განხორციელებაზე, არსებული გაბარიტების ფარგლებში;

ვ) ხაზობრივი ნაგებობებისა და სხვა საკომუნიკაციო ქსელების სარემონტო სამუშაოების განხორციელებაზე.

________________

1 მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადგილობრივი მმართველობის ორგანოს სახელწოდება არის სხვადასხვა რაიონებისა თუ ქალაქების მიხედვით. ამრიგად, ჩვენს მიერ გამოყენებული სახელწოდება „არქიტექტურის სამსახური“ არის ზოგადი აღნიშვნა ზემოაღნიშნული უფლებამოსილების მატარებელი სამსახურისა და არ ემთხვევა რომელიმე კონკრეტული რაიონისა თუ ქალაქის შესაბამისი სამსახურის სახელწოდებას. მაგალითად თბილისის შემთხვევაში - მერიის ურბანული დაგეგმარების საქალაქო სამსახური.

მშენებლობის ნებართვა გაიცემა ობიექტის:

ობიექტის დემონტაჟი არ ექვემდებარება ნებართვის მიღებას, თუ:

1. დემონტაჟი გათვალისწინებულია შეთანხმებული საპროექტო დოკუმენტაციით და გაცემულია მშენებლობის ნებართვა;

2. არსებობს დემონტაჟის თაობაზე არქიტექტურულ-სამშენებლო ინსპექციის შესაბამისი სამსახურის დადგენილება, სასამართლოს გადაწყვეტილება და მათ საფუძველზე შეთანხმებული საპროექტო დოკუმენტაცია.

მშენებლობის ნებართვას გასცემენ შემდეგი ორგანოები:

1. მშენებლობის ნებართვა (გარდა განსაკუთრებული მნიშვნელობის ობიექტების მშენებლობის ნებართვისა) - ადგილობრივი მმართველობის არქიტექტურის სამსახური;

2. განსაკუთრებული მნიშვნელობის ობიექტების მშენებლობის ნებართვა - საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტრო, ხოლო თბილისში მერიის არქიტექტურის საქალაქო სამსახური.

განსაკუთრებული მნიშვნელობის ობიექტების ჩამონათვალი³, რომელთა მშენებლობა საჭიროებს ნებართვას და ამ ნებართვების გამცემი ორგანოები მოცემულია ცხრილში:

მშენებლობის ნებართვა გაიცემა საპროექტო დოკუმენტაციით განსაზღვრული მშენებლობის დასრულებისთვის საჭირო ვადით.

თუ შენობა-ნაგებობის მშენებლობა არ დასრულდა მშენებლობის ნებართვით დადგენილ ვადაში, დამკვეთი ვალდებულია, ნებართვის ვადის გასაგრძელებლად მიმართოს მშენებლობის ნებართვის გამცემ ორგანოს. ვადის გაგრძელების თაობაზე საქმის განხილვა წარმოებს საჯარო ადმინისტრაციული წარმოების წესით.

საპროექტო დოკუმენტაციაში ისეთი ცვლილებების შეტანა, რომლებიც იწვევს არქიტექტურულ-გეგმარებითი დავალებისა და კონსტრუქციული გადაწყვეტის შეცვლას, საჭიროებს მშენებლობის ახალ ნებართვას.

დასაშვებია მშენებლობის ნებართვის სხვა პირისთვის გადაცემა, როდესაც ხდება მშენებარე ობიექტის გასხვისება.

_________________

1 გადაკეთება;

2 დანგრევა, მოხსნა, აღება, ლიკვიდაცია;

3 საქართველოს კანონი „მშენებლობის ნებართვის შესახებ“, მე-4 მუხლი.

განსაკუთრებული მნიშვნელობის ობიექტების მშენებლობის ნებართვაზე მოსაკრებელი განსაზღვრულია „სალიცენზიო და სანებართვო მოსაკრებლების შესახებ“ კანონით. მოსაკრებლები დაწესებულია ობიექტის ღირებულების შესაბამისად. აღნიშნული განაკვეთებია:

ადგილობრივი მმართველობის არქიტექტურის სამსახურის მიერ გასაცემ მშენებლობის ნებართვებზე მოსაკრებელს განსაზღვრავს შესამაბისი რაიონის (ქალაქის) საკრებულო. მოსაკრებლის ოდენობის ზოგადი ფარგლები განსაზღვრულია „ადგილობრივი მოსაკრებლების შესახებ“ კანონით, რომლის მიხედვითაც „მოსაკრებლის ოდენობა ასაშენებელი ობიექტის პროექტით გათვალისწინებული განაშენიანების ფართის თითოეული კვადრატული მეტრისათვის არ უნდა აღემატებოდეს 1 ლარს, ხოლო საკურორტო ზონაში სამრეწველო ობიექტის მშენებლობისათვის - 5 ლარს“.

თბილისში საკრებულოს მიერ დადგენილია მოსაკრებლების შემდეგი განაკვეთები: I ზონა - 1 ლარი, II და III ზონა - 50 თეთრი. ზონების დადგენის შესახებ იხ. დანართი 1.

სანებართვო მოსაკრებლის გადახდა შესაძლებელია სპეციალურ საბანკო ანგარიშზე როგორც ნაღდი, ისე უნაღდო ანგარიშსწორებით.

ზედმეტად გადახდილი თანხა უბრუნდება ნებართვის მაძიებელს.

მშენებლობის ნებართვის მისაღებად ნებართვის მაძიებელმა (დამკვეთმა) ნებართვის გამცემ სამსახურს უნდა წარუდგინოს განცხადება, სადაც აღნიშნული იქნება:

განცხადებას უნდა დაერთოს:

ა) არქიტექტურულ-გეგმარებითი დავალება;

ბ) დავალება დაპროექტებაზე (დამკვეთსა და ლიცენზირებულ ორგანიზაციას შორის დადებული ხელშეკრულება დაპროექტებაზე);

გ) მიწის ნაკვეთის საკადასტრო დოკუმენტაცია;¹

დ) საინჟინრო გეოლოგიური დასკვნა და ტოპოგრაფიული საფუძველი;²

ე) გარემოსდაცვითი ნებართვა;³

ვ) შეთანხმებული ტექნიკური პირობები;

ზ) მშენებლობის ორგანიზების პროექტი;

თ) სათანადო საექსპერტო დასკვნა;⁴

ი) მუშა დოკუმენტაცია;

კ) ცნობა (ინფორმაცია) მიწის ნაკვეთზე დაფის განთავსების შესახებ;(იხ. საჯაროობის თავი გვ. 35).

ა) დაცული ტერიტორია (სახელმწიფო ნაკრძალი, ეროვნული პარკი, ბუნების ძეგლი, აღკვეთილი, დაცული ლანდშაპტი და მრავალმხრივი გამოყენების ტერიტორია);

ბ) სასაზღვრო ზოლი და სასაზღვრო ზონა;

გ) კურორტებისა და საკურორტო ადგილების სანიტარიული დაცვის ზონა;

დ) სანაპირო ზონა;

ე) რკინიგზის, საავტომობილო გზის, მაგისტრალური მილსადენებისა და მაღალი ძაბვის ელექტროგადამცემი ხაზის გასხვისების ზონები;

ვ) სათავე ნაგებობების, რადიაციული და სხვა ნარჩენების სამარხების წყალსაცავებისა და სხვა ობიექტების სანიტარიული ზონები;

ზ) ბუნებრივი და ისტორიულ-კულტურული მემკვიდრეობის უძრავი ძეგლების ტერიტორიები (დასახლებები) და „კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრული დამცავი ზონების სისტემაში შემავალი ზონები.

ნებართვის მისაღებად საჭირო დამატებითი პირობები განისაზღვრება მხოლოდ კანონით ან კანონის საფუძველზე ადგილობრივი თვითმმართველობის (მმართველობის) წარმომადგენლობითი ორგანოს გადაწყვეტილებით.

მშენებლობის ნებართვის გარეშე აშენებული ობიექტი ექვემდებარება დემონტაჟს მფლობელის ხარჯით. დაუშვებელია ასეთი ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღება.

ამ კანონის ნაკლად შეიძლება ჩაითვალოს სანებართვო პირობების სიმრავლე. მაგ.: გარემოსდაცვითი ნებართვა წარმოადგენს ერთ-ერთ პირობას მშენებლობის ნებართვის მისაღებად. რეალურად, ასაშენებელი ობიექტის პროექტის შეთანხმებისას, გარემოსდაცვითი ნებართვის მიღება საჭიროა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მშენებლობა დაგეგმილია განსაკუთრებული რეჟიმის ტერიტორიაზე.

_______________

1. საკადასტრო დოკუმენტაციას გასცემს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ყოფილი მიწის მართვის დეპარტამენტი);

2. საინჟინრო-გეოლოგიური დასკვნა წარმოადგენს დოკუმენტს, რომელიც ადასტურებს, რომ მოცემულ ტერიტორიაზე დასაშვებია შენობის აშენება. მას გასცემს საინჟინრო-გეოლოგიური საქმიანობის ლიცენზიის მფლობელი ორგანიზაცია;

3. გარემოსდაცვით ნებართვას გასცემს გარემოს დაცვისა და ბუნებრივი რესურსების სამინისტრო კანონის შესაბამისად;

4. წარმოსადგენია მხოლოდ კანონით განსაზღვრული სავალდებული ექსპერტიზის შემთხვევაში, რომელიც დაწვრილებით არის აღწერილი გვ. 9-ზე.

მშენებლობის ნებართვა გაიცემა საჯარო ადმინისტრაციული წარმოების წესით. ადმინისტრაციული წარმოება იწყება განცხადებისა და მასზე თანდართული საბუთების შეტანით.

ნებართვის გამცემი ორგანო განცხადების რეგისტრაციიდან 3 დღის ვადაში ამოწმებს აკმაყოფილებს თუ არა წარდგენილი განცხადება და მასზე თანდართული მასალები დადგენილ მოთხოვნებს. განაცხადის ხარვეზი უნდა დადგინდეს ამ ვადაში. შესაბამისობის შემოწმებისას გამოვლინდება შემდეგი გარემოებები:

1. განცხადება ან მასზე დართული მასალები ხომ არ არის წარმოდგენილი უცხო ენაზე.

2. ვადის გაგრძელების აუცილებლობა. ვადის 3 თვემდე გაგრძელება არის მაქსიმუმი (რომელშიც მიეთვლება ერთთვიანი ვადაც). ვადის გაგრძელების გადაწყვეტილება (ადმინისტრაციული აქტი) უნდა შეიცავდეს დასაბუთებას, თუ რატომ გახდა აუცილებელი ვადის გაგრძელება და იგი მიიღება არა უგვიანეს 7 დღისა განცხადების რეგისტრაციიდან. ვადის გაგრძელების შესახებ არა უგვიანეს მომდევნო დღეს უნდა ეცნობოს მაძიებელს.

3. თუ დადგენილი დოკუმენტები არ იქნა სრულად წარდგენილი, მაშინ ნებართვის გამცემმა ორგანომ უნდა მოსთხოვოს განმცხადებელს წარადგინოს აუცილებელი დოკუმენტები და განუსაზღვროს მათი წარდგენის ვადა, რომელიც არ უნდა იყოს 5 დღეზე ნაკლები. დოკუმენტების წარმოსადგენად განსაზღვრული ვადა უნდა იყოს გონივრული. მოთხოვნაში კონკრეტულად უნდა მიეთითოს თუ რა დოკუმენტი ან ინფორმაცია უნდა წარმოადგინოს მაძიებელმა. თუ ამ ვადაში არ იქნა წარდგენილი დოკუმენტები, ნებართვის გამცემ ორგანოს უფლება აქვს განმცხადებლის მოთხოვნით მხოლოდ ერთხელ, არა უმეტეს 15 დღით დამატებით გააგრძელოს დოკუმენტების წარმოდგენის ვადა.

დამატებით მოთხოვნილი დოკუმენტების წარუდგენლობა იწვევს ნებართვის მოთხოვნის შესახებ განცხადების განუხილველად დატოვებას.

განცხადებისა და მასზე თანდართული მასალების შესაბამისობის დადგენიდან მომდევნო 3 დღის განმავლობაში უნდა გამოქვეყნდეს ცნობა საჯარო გაცნობისათვის დოკუმენტების წარდგენის შესახებ. ცნობაში უნდა მიეთითოს:

საჯარო გაცნობისათვის დოკუმენტების წარდგენის შესახებ ცნობა უნდა გამოქვეყნდეს ნებართვის გამცემი ორგანოს ოფიციალურ ბეჭდვით ორგანოში. თუ ნებართვის გამცემ ორგანოს არა აქვს ოფიციალური ბეჭდვითი ორგანო, მაშინ ცნობა ქვეყნდება იმ ბეჭდვით ორგანოში, რომელიც ვრცელდება ნებართვის გამცემი ორგანოს სამოქმედო ტერიტორიაზე და გამოიცემა კვირაში ერთხელ მაინც. ცნობის ბეჭდვით ორგანოში გამოქვეყნების შეუძლებლობისას, ნებართვის გამცემი ორგანო ვალდებულია, სულ მცირე, ცნობა განათავსოს სამსახურის ოფიციალურ დაფაზე (ე.წ. სტენდზე), სადაც ნებისმიერ პირს ექნება შესაძლებლობა დაუბრკოლებლად გაეცნოს მას.

საჯარო გაცნობისათვის დოკუმენტების წარდგენის შესახებ ცნობის გამოქვეყნებიდან 20 დღის ვადაში ნებისმიერ პირს უფლება აქვს ნებართვის გამცემ ორგანოში გაეცნოს ნებართვის მაძიებლის მიერ წარმოდგენილ დოკუმენტებსა და სხვა დაინტერესებული პირების მოსაზრებებს, ასევე საქმეში არსებულ სხვა მასალას, გააკეთოს ამონაწერები, საკუთარი ხარჯით გადაიღოს ასლები, წარადგინოს საკუთარი მოსაზრება წერილობით, საქმის ზეპირ მოსმენაზე კი, ზეპირადაც შეუძლია გამოხატოს მოსაზრება. მოსაზრების წარდგენა შეუძლია არა მხოლოდ განმცხადებელს, არამედ სხვა ნებისმიერ პირსაც, რომელსაც შეუძლია არ დაასახელოს თავისი ვინაობა.

მოსაზრების წარდგენა შეუძლია ნებისმიერ პირს, რომელიც შესაძლებელია დარჩეს ანონიმურად.

განმცხადებელს ან/და მის წარმომადგენელს უფლება აქვს დაესწროს ადმინისტრაციულ წარმოებას. ნებართვის გამცემი ვალდებულია მოიწვიოს ისინი ზეპირ მოსმენაზე.

მოსაზრების წარმოდგენის ვადის გასვლიდან 5 დღის ვადაში იმართება საქმის ზეპირი მოსმენა. ზეპირი მოსმენის გამართვის შესახებ მაძიებელს და ასევე სხვა დაინტერესებულ პირებს (მეზობლებს) უნდა ეცნობოს ზეპირი მოსმენის სხდომის გამართვამდე 7 დღით ადრე მაინც და მოწვეულ იქნეს ზეპირ მოსმენაში მონაწილეობის მისაღებად. მოსაწვევ უწყებაში უნდა მიეთითოს ადმინისტრაციული ორგანოს უფლებამოსილება - საქმე განიხილოს და გადაწყვიტოს დაინტერესებული მხარის მონაწილეობის გარეშეც.

თუ დაინტერესებულ მხარეთა რიცხვი აღემატება 50-ს, მაშინ ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია დაინტერესებული მხარეები ზეპირ მოსმენაში მონაწილეობის მისაღებად მოიწვიოს ოფიციალურ ბეჭდვით ორგანოში ცნობის გამოქვეყნების მეშვეობით. ცნობაში უნდა მიეთითოს საკითხი, რომლის თაობაზედაც უნდა მოეწყოს ზეპირი მოსმენა, ადმინისტრაციული ორგანოს დასახელება, რომელიც აწყობს მოსმენას, ადმინისტრაციული წარმოების დაწყების საფუძველი, ზეპირი მოსმენის დრო და ადგილი.

ნებართვის გამცემი ორგანო ვალდებულია განუმარტოს განმცხადებელს მისი უფლებები და მოვალეობები, გააცნოს განცხადების განხილვის წესი და ვადა, მიუთითოს განცხადებაში დაშვებული შეცდომის შესახებ.

ზეპირი მოსმენის სხდომა საჯაროა და მაძიებლისა და სხვა დაინტერესებული პირის გარდა, ნებისმიერ პირს აქვს უფლება დაესწროს მას, თუმცა სხდომაზე გამოსვლის უფლებით სარგებლობენ მაძიებელი და დაინტერესებული პირი. სხდომაზე დგება ოქმი, სადაც აღინიშნება საქმის მიმდინარეობა, განხილვის დრო და ადგილი, სხდომაზე მონაწილე მხარეები, ექსპერტებისა და მოწმეების ვინაობა (ასეთის არსებობის შემთხვევაში), განსახილველი საკითხის მოკლე აღწერა. ოქმს ხელს აწერს სხდომის თავმჯდომარე და მდივანი.

გადაწყვეტილება ნებართვის გაცემის ან გაცემაზე უარის თქმის შესახებ მიიღება ინდივიდუალური ადმინისტრაციული აქტის (ბრძანების) სახით განცხადების დადგენილ მოთხოვნებთან შესაბამისობის შემოწმებიდან 1 თვის ვადაში (ზეპირი მოსმენის გამართვიდან 10 დღის ვადაში). ბრძანება ძალაში შედის განმცხადებლისათვის გადაცემის ან გამოქვეყნების დღეს. მშენებლობის ნებართვის გაცემის ან გაცემაზე უარის თქმის შესახებ ადმინისტრაციული აქტი აუცილებლად უნდა გამოქვეყნდეს.

მშენებლობის ნებართვა (სანებართვო მოწმობა) და დამოწმებული საპროექტო დოკუმენტაციის ერთი კომპლექტი ნებართვის გამცემი ორგანოს მიერ გადაეცემა დამკვეთს ადმინისტრაციული აქტის გამოცემიდან 3 დღის ვადაში. ამავე ვადაში მეორე ეგზემპლარი გადაეცემა არქმშენინსპექციას, მშენებლობაზე სახელმწიფო ობიექტის ზედამხედველობის ობიექტის განხორციელების მიზნით.

ინფორმაცია ნებართვის გაცემის ან გაცემაზე უარის თქმის შესახებ უნდა გამოქვეყნდეს ადმინისტრაციული აქტის გამოცემიდან 10 დღის ვადაში ოფიციალურ ბეჭდვით ორგანო - „საქართველოს საკანონმდებლო მაცნეში“.

ადმინისტრაციული წარმოების დადგენილი ვადის დარღვევა ჩაითვლება ნებართვის გაცემაზე უარის თქმად, რომლის გასაჩივრებაც შესაძლებელია.

ადმინისტრაციული წარმოებისას დარღვეული ანუ გაშვებული ვადის აღდგენა შესაძლებელია, თუ ვადის გაშვება მოხდა საპატიო გარემოებების არსებობისას, როგორიცაა დაუძლეველი ძალა (მიწისძვრა, წყალდიდობა და ა.შ.), ნებართვის მაძიებლის ავადმყოფობა ან სხვა საპატიო მიზეზი და ნებართვის გამცემი ორგანოს ბრალი. გაშვებული ვადის აღდგენისათვის ნებართვის მაძიებელმა წერილობითი განცხადებით უნდა მიმართოს საპატიო გარემოებების აღმოფხვრიდან არა უგვიანეს 15 დღეში და უნდა დაადასტუროს საპატიო გარემოებების არსებობა განცხადებაზე ავადმყოფობის ცნობის დართვით და სხვა. ნებართვის გამცემი ორგანო გაშვებული ვადის აღდგენის განცხადებას განიხილავს 5 დღის ვადაში და იღებს ერთ-ერთ შემდეგ გადაწყვეტილებას (ადმინისტრაციული აქტის ფორმით): ვადის აღდგენის ან ვადის აღდგენის დაუშვებლობის შესახებ.

საჯარო ადმინისტრაციული წარმოება

კანონმდებლობით გათვალისწინებულია მშენებლობის წარმოების ნებართვის არსებობა. იგი წინააღმდეგობაში მოდის „სამეწარმეო საქმიანობის ლიცენზიისა და ნებართვის გაცემის საფუძვლების შესახებ“ კანონთან - დაუშვებელია ნებართვის შემოღება ისეთ საქმიანობაზე, რომელიც არ არის გათვალისწინებული „სამეწარმეო საქმიანობის ლიცენზიისა და ნებართვის გაცემის საფუძვლების შესახებ“ კანონით¹. მშენებლობის წარმოების ნებართვაზე მოსაკრებელიც არ არის განსაზღვრული და არც ადგილობრივი ორგანოებს აქვთ იგი შემოღებული შესაბამის ქალაქებსა და რაიონებში. აღნიშნულიდან გამომდინარე მშენებლობის წარმოების ნებართვა არის უკანონო.

__________________

1. „სამეწარმეო საქმიანობის ლიცენზიისა და ნებართვის გაცემის საფუძვლების შესახებ“ კანონის მე-4 მუხლის პირველი პუნქტი.

არქმშენინსპექციას უფლება აქვს შეაჩეროს სამშენებლო სამუშაოები მთლიანად ან ნაწილობრივ, რისი საფუძველიც შეიძლება იყოს:

არქმშენინსპექციას უფლება აქვს შეაჩეროს მშენებლობის პროცესი. სამართლებრივად მშენებლობის შეჩერება არის მშენებლობის ნებართვის გაცემის შესახებ ადმინისტრაციული აქტის - ბრძანების შეჩერება. აღნიშნული უფლება აქვს მშენებლობის ნებართვის გამცემს ან მის ზემდგომ ორგანოს, განსაზღვრულ შემთხვევაში სასამართლოს. არქმშენინსპექცია არ არის მშენებლობის ნებართვის გამცემი და არც მისი ზემდგომი ორგანო, შესაბამისად სრულიად უკანონოა არქმშენინსპექციის მიერ მშენებლობის შეჩერება. კანონმდებლობაში დარჩენილი ეს დებულება, რაც არქმშენინსპექციას აძლევს მშენებლობის შეჩერების უფლებას, გამოხატულებაა იმ ეპოქისა, როდესაც არსებობდა მშენებლობის წარმოების ნებართვა. მშენებლობის წარმოების ნებართვას გასცემდა არქმშენინსპექცია და მაშინ მისი (მშენებლობის) შეჩერება სავსებით კანონზომიერი იყო. მშენებლობის წარმოების ნებართვა არ არის მოქმედი, ხოლო არქმშენინსპექციის უფლებები არ იქნა მისადაგებული (შესაბამისობაში მოყვანილი) ცვლილებების შედეგად არსებულ რეალობასთან.

მას შემდეგ, რაც დასრულდება პროექტით გათვალისწინებული სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოები, დამკვეთმა ან მენარდემ განაცხადი უნდა გააკეთოს მშენებლობადასრულებული ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ.

ექსპლუატაციაში მიუღებელი ობიექტის ფუნქციონირება დაუშვებელია.

საწარმოო დანიშნულების ობიექტების ექსპლუატაციაში მისაღებად წარდგენა შეიძლება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ დამთავრებულია სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოები მთლიანად ობიექტისათვის ან პროექტით განსაზღვრული დასაშვები კომპლექსისათვის.

სამოქალაქო დანიშნულების ობიექტების, ექსპლუატაციაში მისაღებად წარდგენა შეიძლება მხოლოდ მაშინ, თუ დამთავრებულია სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოები, რომლებიც გათვალისწინებულია საპროექტო დოკუმენტაციით.

საცხოვრებელი სახლების ექსპლუატაციაში მისაღებად წარდგენა დასაშვებია ობიექტების მზადყოფნის I, II და III ეტაპებზე:

მზადყოფნის I ეტაპი - დამთავრებულია სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოები შენობის საერთო მოხმარების ყველა სათავსოში (ლიფტი, კიბის უჯრედი, ნაგავსადენი, საშრობი), მიწისქვეშა და მიწის ზედა კომუნიკაციების მოწყობა, კეთილმოწყობა და გამწვანება, შენობის ფასადები, შენობის შიგნით დამონტაჟებულია ყველა კომუნიკაციის დგარები, ჩასმულია ბინაში შესასვლელი კარი და გარე ფანჯრები;

მზადყოფნის II ეტაპი - გარდა ზემო პუნქტში მოცემული სამუშაოებისა, დამთავრებულია ტიხრების მოწყობა, კედლების გალესვა, იატაკზე თბოსაიზოლაციო ფენის მოწყობა და ხსნარით მოჭიმვა. დარჩენილია სამღებრო სამუშაოები ელექტრო და სანტექნიკური მოწყობილობების მონტაჟი;

მზადყოფნის III ეტაპი („გასაღების ქვეშ“) - დამთავრებულია ყველა სამშენებლო სამონტაჟო სამუშაოები.

დამკვეთი (მენაშენე) მშენებლობადამთავრებული შენობებისა და ნაგებობების ექსპლუატაციაში მიღებაზე განაცხადს წარადგენს შემდეგი კატეგორიის ობიექტებზე შემდეგ სახელმწიფო ორგანოებში:

I კატეგორია - საქართველოს სახელმწიფო ბიუჯეტით და საქართველოს სხვა ქვეყნებთან და საერთაშორისო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ობიექტები, რომელთა ღირებულება აღემატება 2 მლნ. აშშ დოლარის ეკვივალენტს ეროვნულ ვალუტაში - ეკონომიკური განვითარების სამინისტრო;

II კატეგორია - საწარმოო, საბინაო და სამოქალაქო დანიშნულების ობიექტები, რომელთა ღირებულება აღემატება 0,5 მლნ. აშშ დოლარის ეკვივალენტს ეროვნულ ვალუტაში გარდა I კატეგორიას მიკუთვნებული ობიექტებისა, დაფინანსების წყაროს მიუხედავად - საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტრო, ხოლო აფხაზეთსა და აჭარაში ავტონომიური რესპუბლიკების ანალოგიური უფლებამოსილების მქონე უწყება;

III კატეგორია - საწარმოო, საბინაო და სამოქალაქო დანიშნულების ობიექტები, რომელთა ღირებულება შეადგენს 0,4 მლნ-დან 0,5 მლნ-მდე აშშ დოლარის ეკვივალენტს ეროვნულ ვალუტაში, გარდა I კატეგორიას მიკუთნებული ობიექტებისა, დაფინანსების წყაროს მიუხედავად - საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს ტერიტორიული ორგანოები, ხოლო აფხაზეთსა და აჭარაში ავტონომიური რესპუბლიკების შესაბამისი უწყებები, ქ. თბილისში - ქალაქის მერია.

IV კატეგორია - სხვადასხვა დანიშნულების ობიექტები, მათ შორის საკარმიდამო ნაკვეთებზე აშენებული ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლები და დამხმარე ნაგებობები, რომელთა ღირებულებაა 0,4 მლნ-მდე აშშ დოლარის ეკვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში მიუხედავად დაფინანსების წყაროსა - ქალაქებისა და რაიონების მმართველობის ადგილობრივი ორგანოები.

განაცხადი, რომელსაც დამკვეთი (მენაშენე) მიმღებ კომისიას წარუდგენს:

ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღება ხდება მიმღები კომისიის მიერ. კომისიას აკომპლექტებს ორგანო, რომელსაც წარუდგინეს განაცხადი ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ. ეს ორგანო ასევე განსაზღვრავს კომისიის მუშაობის დაწყებისა და დამთავრების ვადებს.

I კატეგორიის ყველა ობიექტისთვის და II კატეგორიის საწარმოო დანიშნულების ობიექტებისთვის მიმღები კომისია ინიშნება ობიექტების ექსპლუატაციაში მიღებამდე 2 თვით ადრე, ხოლო დანარჩენი კატეგორიის ობიექტებისთვის ერთი თვით ადრე.

ექსპლუატაციაში მიმღები კომისიის შემადგენლობაში შედიან:

საჭიროების შემთხვევაში მიმღები კომისია გადაწყვეტილებას იღებს სამუშაო ჯგუფის შექმნის შესახებ. მიმღები კომისიის სხდომა ინიშნება მას შემდეგ, რაც კომისიის თავმჯდომარეს წარედგინება ყველა წევრის, მოწვეული ექსპერტებისა და მუშა ჯგუფების წერილობითი დასკვნები ობიექტის ექსპლუატაციაში მისაღებად მზადყოფნის შესახებ.

მიმღები კომისია იხილავს წარდგენილ დასკვნას და კომისიის თავმჯდომარე კომისიის წევრების დადებითი დასკვნის საფუძველზე ღებულობს გადაწყვეტილებას განაცხადში წარდგენილი ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ. კომისიის გადაწყვეტილება ფორმდება შესაბამისი აქტით. მასში მოცემული უნდა იყოს შენობა-ნაგებობების საერთო დახასიათება, აღწერა, პროექტით გათვალისწინებული ტექნიკური მაჩვენებლები. დადებითი დასკვნის შემთხვევაში აქტი დასამტკიცებლად წარედგინება კომისიის დამნიშვნელ ორგანოს.

აქტის განხილვა და დამტკიცება უნდა მოხდეს მისი წარდგენიდან არა უგვიანეს ერთ თვეში. აქტის დამტკიცების თარიღი წარმოადგენს ექსპლუატაციაში მიღების თარიღს.

დამტკიცებულ აქტს დამკვეთი წარუდგენს ქალაქის ან რაიონის არქმშენინსპექციას და საჯარო რეესტრის სამსახურს. საჯარო რეესტრს დამტკიცებული აქტი წარედგინება აშენებულ ობიექტზე საკუთრების უფლების მოსაპოვებლად.

(ამონაწერი „არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის შესახებ“ კანონიდან)

მშენებლობის პროცესზე სახელმწიფო ზედამხედველობას ახორციელებს არქმშენინსპექცია. მას უფლება აქვს:

მშენებლობის პროცესზე ზედამხედველობის განხორციელებისას არქმშენინსპექციის სახელმძღვანელო დოკუმენტები არის სამშენებლო ნორმები და წესები, რომელთა ნორმატიული ბუნება სადავოა. ამასთან, ამ ნორმების უმეტესი ნაწილი არის სახელმძღვანელო ხასიათის. ამ ნორმების საფუძველზე არქმშენინსპექცია აფიქსირებს დარღვევებს, რომლებზედაც გამოსცემს აქტებს - მიწერილობა, დადგენილება. მიწერილობის შეუსრულებლობა კი იწვევს საკმაოდ მაღალი საჯარიმო სანქციის დაკისრებას. ასეთი საქმიანობის გასაჩივრება სასამართლოში გამოიწვევს არქმშენინსპექციის მიერ სასამართლო პროცესის წაგებას, ვინაიდან სამშენებლო ნორმების და წესების ნორმატიული ბუნება, როგორც ზემოთ აღვნიშნე სადავოა.

არქმშენინსპექციის უფლებები არის საკმაოდ გაზრდილი და იგი არ უკავშირდება მხოლოდ მშენებლობის ზედამხედველობას. რეალურად იგი მშენებლობასთან დაკავშირებულ ყველა ურთიერთობაზე ვრცელდება. მისი უფლებებიდან გამომდინარე არქმშენინსპექციის უფლებამოსილება შეზღუდული არ არის და კანონზე მაღლაც კი დგას.

__________________

1. მხოლოდ „სამეწარმეო საქმიანობის კონტროლის შესახებ“ კანონით დადგენილი წესის შესაბამისად.

(ამონაწერი „არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის შესახებ“ კანონიდან)

მშენებლობის ნებართვის გაცემა, მისი მნიშვნელობიდან გამომდინარე, უზრუნველყოფილია საჯაროობისა და ინფორმაციის თავისუფლების მაღალი ხარისხით. კანონმდებლობით დადგენილია სახელმწიფო ორგანოებისა და მშენებლობის პროცესში მონაწილე პირების (მენაშენე, დამკვეთი, მენარდე, ქვემენარდე) ვალდებულება ხელმისაწვდომი გახადონ საჯარო ინფორმაცია, რათა მშენებლობის პროცესი გახდეს გამჭირვალე და ნებისმიერ პირს მიეცეს შესაძლებლობა გაეცნოს მშენებლობის პროცესთან დაკავშირებულ ინფორმაციას.

მენაშენე (განმცხადებელი) არქიტექტურულ-გეგმარებითი დავალების მომზადების პერიოდში უზრუნველყოფს შესაბამის მიწის ნაკვეთზე (შენობა-ნაგებობაზე), თვალსაჩინო ადგილას საინფორმაციო დაფის განთავსებას მოსალოდნელი მშენებლობისა და მისი ფუნქციური დანიშნულების შესახებ, რომელზედაც აღნიშნული უნდა იყოს:

მენაშენემ (განმცხადებელმა) სამშენებლო სამუშაოების წარმოების პერიოდში მიწის ნაკვეთზე (შენობა-ნაგებობაზე) თვალსაჩინო ადგილას საინფორმაციო დაფაზე უნდა განათავსოს სანებართვო დოკუმენტაციის ძირითადი ასპექტებისა და პარამეტრების ამსახველი ინფორმაცია, მათ შორის:

საპროექტო დოკუმენტაციაში შეტანილი ნებისმიერი ცვლილებები, რომლებიც ცვლის საინფორმაციო დაფაზე განთავსებული ინფორმაციის არსს, უნდა განთავსდეს საინფორმაციო დაფაზე.

როგორც ცნობილია მშენებლობის ნებართვის მისაღებად ერთ-ერთ სანებართვო პირობად დადგენილია საპროექტო და სამშენებლო ორგანიზაციების ლიცენზიებისა და შესაბამისი ხელშეკრულებების ასლები. აქედან გამომდინარე, საჭიროდ ჩავთვალეთ საპროექტო-სამშენებლო საქმიანობის ლიცენზირებასაც შევხებოდით, რათა სრული სურათი შეგვექმნა მშენებლობის სფეროში არსებული ბარიერების შესახებ.

სამშენებლო კომპანიები, რომლებიც ახორციელებენ საპროექტო-სამშენებლო საქმიანობას აუცილებელია ფლობდნენ ლიცენზიას, რომელიც გაიცემა საჯარო ადმინისტრაციული წარმოების წესით. ლიცენზიის გამცემი ორგანოა ეკონომიკური განვითარების სამინისტრო.

სალიცენზიო სახეები და მოსაკრებელი

ლიცენზიის მისაღებად მაძიებელმა ლიცენზიის გამცემს უნდა წარუდგინოს შემდეგი დოკუმენტები:

ლიცენზიის მოქმედების ვადა არ უნდა იყოს 3 წელზე ნაკლები. ლიცენზიის მაძიებლის განცხადების საფუძველზე ლიცენზია შეიძლება გაიცეს 3 წელზე ნაკლები ვადით.

„საპროექტო-სამშენებლო საქმიანობის ლიცენზირების შესახებ“ კანონის მოთხოვნა ლიცენზიის ვადასთან დაკავშირებით წინააღმდეგობაში მოდის „სამეწარმეო საქმიანობის ლიცენზიისა და ნებართვის გაცემის საფუძვლების შესახებ“ კანონთან, რომლის მიხედვით ლიცენზია არის უვადო.

ლიცენზია 3 წელიწადში ერთხელ საჭიროებს ხელახალ რეგისტრაციას გაცემული ლიცენზიის პირობების შესრულებასთან დაკავშირებით.

ეს მუხლი ეწინააღმდეგება „სამეწარმეო საქმიანობის ლიცენზიისა და ნებართვის გაცემის საფუძვლების შესახებ“ კანონს. ამ კანონით არ არსებობს ტერმინი ლიცენზიის ხელახალი რეგისტრაცია. შესაბამისად „საპროექტო-სამშენებლო საქმიანობის ლიცენზირების შესახებ“ კანონის ჩანაწერი უმოქმედოა.

უცხო ქვეყნების ფირმებზე გაიცემა ერთჯერადი ლიცენზია კონკრეტული ობიექტების დაპროექტებისა და მშენებლობისათვის.

აღნიშნული დებულებაც ეწინააღმდეგება «სამეწარმეო საქმიანობის ლიცენზიისა და ნებართვის გაცემის საფუძვლების შესახებ» კანონს, სწორედ იმ მოტივით, რომ ლიცენზია გაიცემა უვადოდ.

მშენებლობის პროცესში მონაწილეობს რამდენიმე სუბიექტი, რომელთა შორის იდება სხვადასხვაგვარი ტიპის გარიგებები.

მშენებლობის პროცესში „კონსტიტუციური“ მნიშვნელობის გარიგებას წარმოადგენს ერთობლივი საქმიანობის (ამხანაგობის) ხელშეკრულება. ამხანაგობის ხელშეკრულება იდება რამდენიმე პირს შორის (ამხანაგობის ხელშეკრულების მონაწილეები). მართალია, ხდება მხოლოდ ხელშეკრულების დადება, მაგრამ ამხანაგობა არის ორგანიზებული წარმონაქმნი - ორი ან მეტი ფიზიკური ანდა იურიდიული პირის გაერთიანების შედეგად წარმოშობილი ორგანიზაცია, რომელიც არ წარმოადგენს იურიდიულ პირს. ხელშეკრულებითვე განისაზღვრება ამხანაგობის მართვის სტრუქტურა, ხელმძღვანელობასა და წარმომადგენლობაზე უფლებამოსილი პირი.

ამხანაგობის საქმიანობა ითვლება ეკონომიკურ საქმიანობად და იგი ჩვეულებრივ, აღრიცხვაზე დგება საგადასახადო ორგანოში გადასახადის გადამხდელად თავისი ადგილსამყოფლის მიხედვით.

ამხანაგობები უფრო გავრცელებულია მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლების მშენებლობისას. ასეთ შემთხვევაში, ზოგირთ სუბიექტს ამხანაგობაში შესატანის სახით შეაქვს მიწის ნაკვეთი, სამშენებლო მასალები, სამშენებლო კომპანიას - მომსახურება (მშენებლობის განხორციელება) და ა.შ. ამხანაგობაში შესატანის სახით შეიძლება გათვალისწინებულ იქნეს სხვა სახის მომსახურებაც, მაგ., მშენებლობის ნებართვის აღება, აშენებული ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებისა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ორგანიზება. ამხანაგობის ხელშეკრულებით განისაზღვრება წილობრივი მონაწილეობაც, კერძოდ, თუ რა ოდებით გადაეცემა ამხანაგობის თითოეულ მონაწილეს ქონება საქმიანობის დასრულების შემდეგ. სწორედ აღნიშნულის საფუძველზე დგება ამხანაგობის ოქმი, რომელიც ნოტარიულად მოწმდება და წარედგინება საჯარო რეესტრის სამსახურს საკუთრების უფლების რეგისტრაციისათვის.

ზემოაღნიშნულ შემთხვევებში სამშენებლო ურთიერთობებში ამხანაგობა გამოდის დამკვეთის სახით.

შესაძლებელია იყოს ისეთი შემთხვევებიც, როცა სამშენებლო კომპანია არ მონაწილეობს ამხანაგობაში, არამედ მას ამხანაგობასთან ან სხვა დამკვეთთან დადებული აქვს ნარდობის ხელშეკრულება. ნარდობის ხელშეკრულებით სამშენებლო კომპანია აწარმოებს სამშენებლო სამუშაოებს და ნარდობის ხელშეკრულებით განსაზღვრული პირობებითა და ვადაში გადასცემს ნაგებობას.

განსაკუთრებით პრობლემატურია მშენებლობის დასრულებამდე ნაგებობის განკარგვის საკითხი. მშენებლობის დასრულებამდე და შესაბამისად ექსპლუატაციაში მიღებისა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციამდე არ არსებობს უშუალოდ ნაგებობაზე საკუთრების უფლება და შესაბამისად დაუშვებელია მისი განკარგვაც (გაყიდვა, გაცვლა, გაჩუქება და ა.შ). თუმცა არის რამდენიმე სამართლებრივი მექანიზმი, რომელიც საშუალებას იძლევა გამოყენებულ იქნეს მშენებლობის ურთიერთობებში:

1. ნარდობის ხელშეკრულება -

2. ამხანაგობის ხელშეკრულება -

3. ხელშეკრულება უძრავი ქონები გადაცემის შესახებ (განსაზღვრულ ვადაში) -

4. ნასყიდობის ხელშეკრულება - მიწის ნაკვეთის ნაწილის გაყიდვა მასთან დაკავშირებულ მშენებარე ობიექტის ნაწილთან ერთად -

უარყოფითი მხარე - ა) თანხმობის მიღება სხვა პირებისგან; ბ) თითოეული ასეთი გაყიდვის სანოტარო დამოწმება და რეესტრში რეგისტრაცია (შესაბამისი ხარჯებით).

5. სესხის ხელშეკრულება (მიზნობრივი, უპროცენტო) -

უარყოფითი მხარე - თუ ხელშეკრულება პირობით არ დაიდება (მშენებლობის დასრულების მიერ გამსესხებლის მიერ ბინის შეძენა), მაშინ საკმაოდ დიდია რისკი, რომ სესხის ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ პირმა არ შეიძინოს ბინა და მოითხოვოს ფულის დაბრუნება.

ქონების გადაცემა, კერძოსამართლებრივი გარიგებების გარდა, უშუალოდ უკავშირდება საჯაროსამართლებრივ ვალდებულებებსაც. ამის ერთ-ერთი კლასიკური მაგალითია საგადასახადო ვალდებულება. საქართველოს საგადასახადო კოდექსის მიხედვით ქონების რეგისტრაცია შესაძლებელია მხოლოდ საგადასახადო ორგანოს მიერ გაცემული ცნობის საფუძველზე, რომლითაც დასტურდება ქონების გადასახადის გადახდის ან გადასაცემ ქონებაზე რაიმე დავალიანების არარსებობის ფაქტი.

ფიზიკურმა პირებმა ქონების გადაცემისას მიღებული ანაზღაურებიდან უნდა გადაიხადონ საშემოსავლო გადასახადი.

იურიდიული პირის მიერ ქონების გადაცემისას წარსადგენია მხოლოდ ქონების გადასახადის გადახდის ან ამ ქონებაზე დავალიანების არარსებობის ფაქტის დამადასტურებელი ცნობის წარდგენა. იურიდიული პირი არ არის ქონების გადასახადის გადამხდელი და მის მიერ ქონების გადაცემიდან მიღებული ანაზღაურება აისახება იურიდიული პირის შემოსავლებში, საიდანაც შემდეგ გადაიხდება სხვა გადასახადები (მაგ., სამეურნეო წლის დასრულებისას მოგების გადასახადი).

უძრავი ქონების გადაცემა არ წარმოადგენს დღგ-ს დაბეგვრის ობიექტს. საქართველოს საგადასახადო კოდექსით, დღგ-ს მიზნებისათვის მიწის ნაკვეთის გადაცემა არ წარმოადგენს არც საქონლის და არც მომსახურების გადაცემას. უძრავი ქონება კი, მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილია. თუმცა, უნდა აღინიშნოს, რომ როდესაც ხდება ნარდობის ხელშეკრულების გაფორმება, საქმე გვაქვს დღგ-თ დასაბეგრ ოპერაციასთან. ნარდობის ხელშეკრულება - ეს არის სამშენებლო მომსახურების დამადასტურებელი დოკუმენტი. მომსახურება კი, დღგ-თ დასაბეგრი ოპერაციაა (რა თქმა უნდა, თუ პირი დღგ-ს გადამხდელია. პირი დღგ-ს გადამხდელია, თუ მას სამეურნეო წლის განმავლობაში უფიქსირდება ბრუნვა 100 000 ლარზე მეტი ოდენობით).

საქართველოს მდგრადი ეკონომიკური განვითარების ერთ-ერთ მნიშვნელოვან კომპონეტს სხვადასხვა დარგებში ჩედებული ინვესტიციები წარმოადგნს. ამასთან, უცხოური ინვესტიციები ეროვნულ ეკონომიკაში შეიძლება გახდეს სტიმული შიდა ინვესტიციების განვითარებისა და ზრდისთვის. განსაკუთრებით ეს ეხება პირდაპირ ინვესტიციებს, რადგან მათთან ერთად საქართველოში შემოდის არა მარტო ფინანსური სახსრები, არამედ საერთაშორისო ბაზრებზე კომპანია-ინვესტორების მიერ დაგროვილი მრავალწლიანი გამოცდილება.

ქვეყანაში გასული საუკუნის 90-იანი წლების დასაწყისში მიმდინარე ნეგატიურმა ეკონომიკურმა და პოლიტიკურმა მოვლენებმა განსაკუთრებით მძიმე გავლენა მოახდინა ინვესტიციების მთლიან მოცულობასა და ეკონომიკის ისეთი მნიშვნელოვანი დარგის განვითარებაზე, როგორიცაა მშენებლობა. 1991-1993 წლებში ფაქტობრივად შეწყდა დარგის ფუნქციონირება, მინიმუმამდე დაეცა კაპიტალური დაბანდებები, გაიძარცვა და განადგურდა სამშენებლო ინდუსტრიის საწარმოთა მატერიალური ბაზა. კერძოდ, 1989-1994 წლებში კაპიტალური დაბანდებების მოცულობები თითქმის 35-ჯერ შემცირდა.

მშენებლობა ქვეყნის ეკონომიკის ერთ-ერთი დინამიურად მზარდი დარგია. 1997-2004 წლებში, მიუხედავად გარკვეული ჩავარდნებისა, ამ დარგში შექმნილი დამატებული ღირებულების ზრდის საშუალო ტემპი 14,3 პროცენტს შეადგენს. ამ სფეროში საქმიანობის საფუძველი ძირითადად შიდა მოთხოვნის შესაბამისად მშენებლობაა, თუმცა არსებითია საგარეო წყაროებიდან დაფინანსებული მსხვილი პროექტების - ბაქო-ჯეიჰანის ნავთობსადენის, შაჰ-დენიზ-თურქეთის გაზსადენის, აგრეთვე ენერგეტიკისა და კომუნიკაციების სფეროების რეაბილიტაციის საერთაშორისო პროექტების რეალიზაცია.

1994 წლიდან ანტიკრიზისული პროგრამით გათვალისწინებულ ღონისძიებათა რეალიზაციის შედეგად, რაც დაკავშირებული იყო საბაზრო ეკონომიკის ფორმირებისათვის სათანადო საკანონმდებლო ბაზის შექმნასთან, სახელმწიფო ქონების პრივატიზაციის ტემპების დაჩქარებასა და აქედან გამომდინარე, საკუთრებითი ფორმების ტრანსფორმაციასთან, ინვესტიციურ სფეროში კვლავ წარმოჩინდა დადებითი ტენდენციები.

ბოლო წლებში, არც თუ მასშტაბურად, მაგრამ მაინც გარკვეული ძვრებია საწარმოო დანიშნულების ობიექტების მშენებლობაში. მაგალითად, საავტომობილო გზების რეაბილიტაციის სამუშაოების მიმდინარეობა, რამაც ძირითად კაპიტალში მთლიანი ინვესტიციების მნიშვნელოვანი ნაწილი შეადგინა.

მშენებლობის სფეროში როგორც დამოუკიდებლად, ისე სამშენებლო ორგანიზაციებთან კომბინირებული სახით დინამიურად ვითარდებოდა არაფორმალური სექტორის საქმიანობაც, რომლის წილი, არსებული შეფასებებით, დარგის ჩადებული ინვესტიციების მესამედს აღწევს.

2004 წელს 7,5 პროცენტით ზრდის შედეგად მშენებლობის სფეროში შექმნილი მთლიანი დამატებული ღირებულების 2004 წლის მაჩვენებელი რეალური სიდიდით 4,4-ჯერ სჭარბობს 1996 წლის დონეს.

2004 წელს შესრულებული იყო 693,7 მლნ. ლარის სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოები, მათ შორის ბაქო-თბილისი-ჯეიჰანის ნავთობსადენისა და შაჰ-დენიზის გაზსადენის მშენებლობებზე - 388,7 მლნ. ლარის (მთელი სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოების 56,0 პროცენტი).

მსხვილი, საშუალო და მცირე საწარმოების დეკლარირებული ოპერატიული მონაცემებით (ბაქო-თბილისი-ჯეიჰანის ნავთობსადენისა და შაჰ-დენიზის გაზსადენის მშენებლობების გარდა), სამშენებლო საწარმოების პროდუქციის (საქონლისა და მომსახურების) მოცულობამ ძირითადი საქმიანობის მიხედვით მოქმედ ფასებში 305,0 მლნ. ლარი შეადგინა, რაც მთლიანად სამეწარმეო სფეროში შექმნილი პროდუქციის 8.0 პროცენტს შეადგენს (2003 წელს იყო 8,6 პროცენტი).

მშენებლობის პროდუქციის (საქონლისა და მომსახურების) მთელ მოცულობაში საქმიანობის ცალკეული სახეობების წილი შემდეგნაირად ხასიათდება:

მშენებლობის პროდუქციის მთელ მოცულობაში საქმიანობის ცალკეული სახეობების წილი

2004 წელს მშენებლობის საწარმოების მიერ წარმოებული პროდუქციის მოცულობის 85,4 პროცენტი არასახელმწიფო სექტორზე მოდის, ხოლო 14,6 პროცენტი - სახელმწიფო სექტორზე (2003 წელს - შესაბამისად 85,3 და 14,7 პროცენტი).

2004 წელს მოქმედ სამშენებლო საწარმოებში დასაქმებულთა რაოდენობამ 17,0 ათასი კაცი შეადგინა, ანუ 1,9 ათასი კაცით მეტი 2003 წელთან შედარებით. დასაქმებულთა საერთო რაოდენობიდან 44,5 პროცენტი მუშაობდა მსხვილ საწარმოებში, 31,6 პროცენტი - საშუალო, ხოლო 23,9 პროცენტი - მცირე საწარმოებში.

2004 წელს საქართველოში ახალ მშენებლობასა და რეკონსტრუქციაზე გაცემულია 1012 ნებართვა, მათ შორის ქ. თბილისში - 290. საერთო რაოდენობიდან 401 ნებართვა გაცემულია საცხოვრებელი შენობის აგებაზე, ხოლო 611 - არასაცხოვრებელი შენობის.

ამავე პერიოდში მშენებლობით დამთავრებული ობიექტების რაოდენობამ შეადგინა 325 ერთეული, საერთო ფართობით 134,2 ათასი კვ. მეტრი. აქედან 106 საცხოვრებელი სახლია, 87 სავაჭრო ობიექტი, 26 ავტოგასამართი სადგური, 14 საზკვების ობიექტი, 9 ადმინისტრაციული შენობა და სხვა.

2004 წელს მოსახლეობის სახსრებით აშენდა და ექსპლუატაციაში შევიდა 551 საცხოვრებელი სახლი. ჩაბარებულ სახლებში ბინების რაოდენობამ 715 ერთეული შეადგინა, საერთო ფართობმა - 138,9 ათასი კვ. მეტრი. მათ შორის თბილისში ჩაბარებულია 89 საცხოვრებელი სახლი 65,3 ათასი კვ. მეტრის საერთო ფართობით.

აღსანიშნავია, რომ თუ არ გავითვალისწინებთ ზემოაღნიშნული საერთაშორისო პროექტების რეალიზაციას, სფეროში პრაქტიკულად არ არსებობს უცხოური ინვესტიციები, რაც უპირველეს ყოვლისა გამოწვეულია მშენებლობის სფეროს მარეგულირებელ კანონმდებლობაში არსებული სრული ქაოსით, რაც თავის მხრივ აყალიბებს არასამართლიან კონკურენტულ გარემოს.

საქართველოში უცხოური ინვესტიციების გაზრდა, ცხადია, განაპირობებს ინვესტორთა შემოსავლების ზრდას და, აქედან გამომდინარე, საზღვარგარეთიდან წმინდა შემოსავლების კლებას, თუმცა ამ შემოსავლების დიდი ნაწილი რეინვესტირების სახით ისევ ქვეყანაში დარჩება. ამდენად, მნიშვნელოვანია ქვეყანაში შეიქმნას მშენებლობის დარგისათვის მიმზიდველი საინვესტიციო გარემო.

სახელმწიფო საინვესტიციო პოლიტიკას უდიდესი როლი ენიჭება როგორც კერძო, ისე სახელმწიფო კაპიტალდაბანდებების განვითარებაში. სწორედ მან უნდა შექმნას ხელსაყრელი საინვესტიციო გარემო ქვეყანაში. საქართველოში სახელმწიფო საინვესტიციო პოლიტიკა ჯერ კიდევ სუსტია, რის გამოც ვერ ხერხდება ინვესტიციების წახალისება.

საწარმოთა ფინანსურ მდგომარეობას განამტკიცებს სახელმწიფოს ფისკალურ პოლიტიკაში მასტიმულირებელი როლის წინა პლანზე წამოწევა, რაც მათ საინვესტიციო აქტიურობას შეუწყობს ხელს. ეს ღონისძიება შესაბამისად უცხოური ინვესტიციების მოზიდვასაც წაახალისებს.

ინვესტიციური პროცესის განხორციელებაზე უდიდეს გავლენას მოახდენს ბანკის პროცენტის სააღრიცხვო განაკვეთის დარეგულირება, რომელიც არსებითად უნივერსალური ბაზაა კაპიტალის ალტერნატიული დაბანდების ეფექტიანობის შედარებისას. კონკრეტულ ეკონომიკურ ვითარებაში უნდა განხორციელდეს მისი ოპტიმალური დონის შერჩევა და შენარჩუნება, რადგანაც განაკვეთის როგორც მეტისმეტად მაღალი, ისე ხელოვნურად დაბალი მნიშვნელობები ზიანს აყენებს საინვესტიციო აქტიურობას. პირველ შემთხვევაში შეუძლებელი ხდება კრედიტისა და მისი პროცენტების გამოსყიდვა, მეორეში კი საკრედიტო რესურსებზე ყველას მიუწვდება ხელი და იმავდროულად სახსრების დაბანდება შეიძლება მოკლევადიან, მაღალშემოსავლიან საფინანსო და საშუამავლო ოპერაციებში.

საქართველოს საბანკო სისტემას აქვს ინვესტირების პოტენციური შესაძლებლობები. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმიტომ, რომ ამჟამად საბანკო სფერო განვითარების ინტენსიურ ფაზაში შედის. ასეთ პირობებში პრინციპული მნიშვნელობა ექნება სახელმწიფოს მიერ ისეთი ეკონომიკური პოლიტიკის გატარებას, რომელიც წაახალისებს საბანკო კაპიტალის დაბანდებას ეკონომიკის რეალურ სექტორში, მათ შორის მშენებლობის სფეროშიც. ბანკებს ეზრდებათ გრძელვადიანი დაბანდებების ინტერესი. სტრატეგიული პოლიტიკის რეალიზაციის გარდა მათ აქვთ კიდევ ერთი, უაღრესად არსებითი მოტივი საინვესტიციო საქმიანობის განხორციელებისათვის - კავშირურთიერთობების განმტკიცება სერიოზულ კლიენტებთან. სწორედ ეს ორი მიზანი ამოძრავებთ ბანკირებს ფინანსურსამრეწველო ჯგუფების შექმნის დროს.

ფინანსურ-სამრეწველო ჯგუფების ფორმირებისა და საქმიანობის ეკონომიკური მექანიზმის სრულყოფისათვის აუცილებელია სახელმწიფო და კერძო დაზღვევის მექანიზმის შემუშავება და დანერგვა იმ სახსრებზე, რომლებსაც ფინანსურ-სამრეწველო ჯგუფები იზიდავენ და იყენებენ საინვესტიციო პროექტების დასაფინანსებლად. ამასთან, სახელმწიფო დაზღვევა შეეხება სახელმწიფოსთვის პრიორიტეტული პროექტების დაფინანსებას.

დასასრულ, ყურადღება უნდა მიექცეს საინვესტიციო პროცესში ისეთი პოტენციური ინვესტორის ჩართვას, როგორიცაა სადაზღვევო კომპანიები. როგორც ცნობილია, მათ ინვესტირებისათვის გადამწყვეტი უპირატესობა - სახსრების მოზიდვის გრძელვადიანი ხასიათი აქვთ. თუმცა ამ იდეის განხორციელებას აფერხებს საინვესტიციო საქმიანობაში შეღავათების სისტემის შექმნის დაუსრულებლობა.

გარდა ამისა, კერძო ინვესტორების მიმართ უნდა ხორციელდებოდეს სახელმწიფო პოლიტიკის გატერება, რაც იმაში მდგომარეობს, რომ უნდა:

მშენებლობის სფეროში მოქმედი კანონმდებლობის კვლევისა და ანალიზის, აგრეთვე დარგში მოქმედ მეწარმეებთან ურთიერთობის შედეგად გამოვლინდა მრავალი ნორმატიული თუ პრაქტიკული ხასიათის პრობლემა და შემუშავდა შესაბამისი რეკომენდაციები:

1. მშენებლობის სფეროს დღეისათვის არეგულირებს რამდენიმე კანონი და კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტი, რომლებიც ხშირ შემთხვევაში წინააღმდეგობაში მოდის ერთმანეთთან. აღნიშნულიდან გამომდინარე, მშენებლობის სფეროს მარეგულირებელ კანონმდებლობაში სრული ქაოსია და ხშირ შემთხვევაში შეუძლებელია მათი ერთიან სისტემაში აღქმა. ბუნებრივია, რომ აღნიშნული ფაქტი გარკვეულ გაუგებრობას ქმნის მშენებლობის სფეროთი დაინტერესებულ პირთათვის.

ჩვენი აზრით, საუკეთესო გამოსავალი არსებული სიტუაციიდან იქნებოდა სამშენებლო კოდექსის შექმნა, სადაც თავმოყრილი და ერთიან სისტემაში იქნებოდა მოქცეული მშენებლობის სფეროს მარეგულირებელი ყველა კანონი და კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტი. შესაბამისად არ იქნება კანონებს შორის კოლიზია და საკანონმდებლო ქაოსი.

2. გარდა ამისა, მშენებლობის სფეროში დღეს არსებული კანონმდებლობა მოიცავს მრავალი სახის ადმინისტრაციულ თუ ტექნიკურ ბარიერს. მშენებლობის ნებართვის მიღებამდე მეწარმეს, თუ ფიზიკურ პირს ესაჭიროება შემდეგი სახელმწიფო უწყებებიდან სანებართვო ხასიათის ოფიციალური დოკუმენტების მიღება, რაც სერიოზულ დროისა და ფინანსურ ხარჯებთან არის დაკავშირებული: